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扬州代账:二手房成交惨淡 营业税或将调整

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近日有媒体报道,国家有关部门正在商议调整二手房交易营业税,并在各大城市和机构之间展开调研,其中免征期限有望从五年调整至两年。广州业内人士分析,一旦调整,将使一部分二手买家的交易成本下降,有效促进市场流转,短期内不排除成交量有所增长。

传二手交易营业税免征年限或调整至两年

《中国证券报》日前报道称,针对完善二手房交易营业税有关政策,有关部门正在各大城市和机构之间展开调研,听取各方意见并评估该税种的价值,在充分论证的基础上,未来有可能对其进行调整。据知情人士透露,其中调整的方向就是将营业税免征期限从五年调整至两年。

实际上在半个月前,广州就有业内人士在微博上透露了这一消息,消息指出,“11月将调整二手房交易营业税,原满五年的普通住房交易免征营业税,将调整为满两年的即可免征。”目前暂时未有城市有确切执行的消息。

按照现有的二手房交易营业税政策,对于购买满五年的普通住房,不征收营业税。对于购买不足五年的普通住房,按照全额5.6%征收营业税;如果是超五年非普通住房按照出售价与购入价差额的5.6%征收营业税,对于不足五年的非普通类住宅,按照全额5.6%征收营业税。业内人士透露,普通与非普通类住房理论上仍以建筑面积144平方米为界,而年限则通常以房产证时间为准,业内人士透露,在涉及到差额计税时,也可以发票时间为准。

营业税调整或有可能

龙斌指出,今年全国一线城市以及重点二线城市的二手房市场都相当低迷,在此情况下,通过调整营业税来降低交易成本,从而刺激市场的做法是有可能的。

他指出,如果将五年免征营业税的期限调整至两年,可以说是一种惯例的调法。二手房交易从2005年开始出台营业税时,规定的免征年限就是两年,在经历了2009年、2010年的高潮后,2011年初将两年的免征期限提升为五年。目前,市场的高烧已经得到了有效控制,政策回调至以前的征收标准在情理之中。

周峰也认为营业税调整的可能性应该会有,但不一定在今年放松。前几个月二线或三线城市放松限购,对当地的市场有多大的促进,还有一段观察期。如果对市场没有促进,才会对税费进行有效调整。

购房成本将大大降低短期成交或翻倍

龙斌表示,如果营业税调整,最大的影响在于降低了买家的购房成本,这有利于促进市场交投活跃度。

目前二手房交易的挂牌价通常是卖家实收的数据,名义上营业税是针对卖家征收,但是在交易过程中,大部分仍然需要买家支付。因此,在营业税降低后,卖家抬高售价的可能性比较低。

同时,他还表示,只有在二手房需求量上涨达到供不应求的状况时,价格上涨的压力才会比较大。但由于二手房市场深受一手房市场的影响,如果一手房市场不活跃,二手房的活跃度也难以明显上升。

周峰表示,如果将免征营业税的年限从五年调整至两年,对市场的影响非常大。“今年前三季度,经过满堂红地产促成的二手住宅买卖交易中,不足五年的比例是61.4%,其中2-5年之间的占比为56%.”

以成交价100万元证未满五年的房产来算,按照现有的全额5.6%的征收标准,也得支付5.6万元。如果年限下调,将大大降低很一大部分人的购房成本。周峰指出,如果调整,不排除短期内市场成交量将暴增一倍,在成交量放大之后第三个月起,价格也会随之上升。

■数据

今年前三季度二手房交易惨过2008年

近两年来,受政策影响,二手房市场有较大波动。如去年“国五条”提及的20%个税,就对市场带来了强烈的冲击,短短一个月时间,成交量暴涨,由于细则未落实,市场最终回归平稳。但是从去年11月“穗六条”开始到今年,持续从紧的信贷和限购政策,令二手房市场的交投跌入低谷。

据满堂红监控广州市国土房管局数据,今年前三季度广州十区登记交易的二手住宅面积仅为303.7万平方米,登记宗数为37809宗,平均每季度的成交面积仅为101万平方米,成交宗数为12603宗。而在近十年房地产市场最为萧条的2008年,广州十区二手登记面积为452万平方米,登记宗数为53581宗,平均每季度的成交量分别为113万平方米,13395宗。“惨过2008年,今年的市场肯定是历史最差。”满堂红市场研究战略部高级经理周峰如是表示。

官方数据显示,今年前9个月,广州二手房网签量普遍在四五千套的水平徘徊,整体比去年同期锐减了近五成,仅今年1月和4月份的登记套数超过了6000套,7月份的网签量和网签价都创下了年度新低。

中介机构分析,今年二手房交投惨淡主要受到楼价高企、政策收紧的影响,买家置业门槛较往年提高了不少。据合富置业提供的一项调查结果显示,“三年社保”政策主要对部分社保不足三年的外地户籍产生了较大影响,尤其是专业市场商户、小企业主等。三季度外地户籍买家的占比由原来的62.8%,降低至约57%.

信贷新政落地,房地产市场特别是改善型市场迎来了福音。据合富置业最新数据显示,10月1日-21日广州累计录得的改善型购房个案数量比9月同期上升27.6%,占整体二手市场多达36%的成交份额。其中150万-300万元中高端物业较9月同期上升了一成多,成交比例进一步上升到39%.

合富房地产经济研究院院长龙斌分析称,市场氛围的改善主要表现在买卖双方的心态有所好转,基本面没有得到本质的改善。周峰也表示,今年二手市场是史上最差的局面恐怕难以扭转。


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